50年ぶりの供給不足──2026年、東京不動産市場が新たな局面へ

かつてない供給不足を背景に、東京の不動産市場は新たな転換点を迎えています。

東京の分譲マンション市場は、今、大きな転換期を迎えています。海外から日本への不動産投資を検討する方にとって、現在の市場環境は、長期的な供給不足と円安による高い購買力という二つの要因が重なる、非常に特徴的な局面にあります。市場の動向を正しく理解するためには、一時的な話題や憶測ではなく、実際のデータや市場の変化に目を向けることが重要です。

本記事では、東京の不動産市場を取り巻く供給動向や価格形成の背景、そして海外購入者にとって注目すべき市場環境について、最新のデータをもとに分かりやすく解説します。

1. 50年ぶりの供給不足がもたらす市場構造の変化

東京の不動産価格を押し上げている最大の要因は、一時的な市場の過熱ではありません。背景にあるのは、長期的かつ構造的な供給不足です。

新築マンション供給は50年ぶりの低水準
首都圏における新築分譲マンションの供給戸数は、21,659戸と約50年ぶりの低水準となりました。建築コストの上昇や用地不足、人手不足などを背景に、新規供給は引き続き限られた状況が続いています。
都心部では価格上昇が続く
供給不足を背景に、東京23区の新築分譲マンションの平均価格は1億3,784万円となり、前年比**18.5％**上昇しました。これは一時的な価格変動ではなく、限られた供給に対して堅調な需要が続いていることを反映した市場動向といえます。

需給バランスの変化が市場を支える
供給が限られる一方で、国内外からの住宅・投資需要は依然として底堅く推移しています。こうした需給バランスの変化は、東京不動産市場が新たな局面へ移行していることを示しており、購入を検討する際にも重要なポイントとなっています。

新築マンションの供給が限られ、価格も上昇を続ける中、東京の住宅市場では中古マンションの存在感が一段と高まっています。現在では、市場全体の取引の約90％を中古住宅が占めており、住宅購入者・投資家ともに中古市場へと関心が移っています。良質な既存ストックへの需要は堅調で、価格も安定した推移を見せています。これは一時的な変化ではなく、供給不足を背景とした市場構造の変化といえるでしょう。

2. 円安がもたらす海外購入者の優位性

海外購入者にとって、現在の為替環境も東京不動産市場の大きな特徴の一つです。米ドルや香港ドル、シンガポールドルなど相対的に強い通貨を保有する購入者は、円安の恩恵を受け、日本国内での購買力が高まっています。2021年頃と比較すると、為替の変動により、海外購入者にとってはより有利な条件で東京の不動産を検討できる環境が続いています。もちろん、為替相場は常に変動するため将来を保証するものではありませんが、現在の市場環境は海外投資家にとって注目すべき要素の一つとなっています。

3. 「売出価格」と「成約価格」の違いを理解する

中古マンション市場では、インターネットなどで掲載されている売出価格（希望価格）と、実際の成約価格には差が生じることが少なくありません。最新の市場データでは、新規登録物件の平均売出価格は1㎡あたり約110万4,300円である一方、実際の平均成約価格は1㎡あたり約86万2,600円となっています。

平均すると、売出価格と成約価格には**1㎡あたり約24万1,700円（約28％）**の差があります。この数値は、すべての物件が値引きされることを意味するものではありません。人気エリアや希少性の高い物件では売出価格に近い価格で成約するケースもあれば、築年数や立地、販売期間などによって価格調整が行われるケースもあります。

そのため、東京の中古不動産市場では、公開されている価格だけで判断するのではなく、実際の成約事例や市場動向を踏まえた適正価格の見極めが重要になります。地域に精通した不動産会社のサポートを受けることで、市場価格を正しく理解し、より納得感のある購入につながります。

これは、一般公開されている物件を避けるべきという意味ではありません。重要なのは、公開されている情報だけで判断するのではなく、市場データや成約事例を踏まえながら、適正な価格で販売されている物件を見極めることです。立地や築年数、管理状況などを総合的に分析することで、長期的な視点から価値のある物件に出会える可能性が高まります。また、都心の人気エリアでは安定した賃貸需要が見られ、例えば港区では1㎡あたり平均5,990円の賃料水準※が、市場の一つの参考指標となっています。

データに基づく市場分析で、より確かな選択を

現在の東京不動産市場では、多くの物件情報が公開されていますが、本当に重要なのは、その価格が市場動向に照らして適正かどうかを見極めることです。H2クリスティーズ・インターナショナル・リアルエステート・ジャパンでは、公開市場の物件情報だけでなく、実際の成約事例や市場データを継続的に分析し、お客様へより客観的な視点からご提案しています。港区・千代田区・渋谷区をはじめとする都心のプライムエリアにおいて、立地や資産性、将来性を総合的に見極めながら、お客様一人ひとりの目的に合わせた最適な不動産選びをサポートいたします。

※賃料データは市場調査時点の参考値であり、物件の立地や築年数、設備、管理状況などによって異なります。